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Supresión del Artículo 28 de la Ley Hipotecaria: ¿Qué implica?

La supresión del Artículo 28 de la Ley Hipotecaria conlleva un cambio importante: los herederos no forzosos podrán vender los inmuebles sin esperar dos años.

En España, es la Ley Hipotecaria la encargada de regular el mercado hipotecario. Se creó en el año 1909, aunque la que tenemos actualmente proviene de un Decreto de 8 de febrero de 1946, modificado en parte por leyes posteriores como la Ley 8/21 sobre la que vamos a tratar en esta publicación.

Cambios importantes tras la supresión del artículo 28 de la Ley Hipotecaria

Con fecha 3 de junio de 2021 ha sido publicada en el BOE la Ley 8/21, que entrará en vigor a partir del 3 de septiembre y que implica la supresión del artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Este artículo es una excepción al principio de fe pública registral, y dice: “Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.”

Es decir que, si un inmueble heredado por un heredero no forzoso se vende antes de los dos años desde que falleció el causante, esa venta se inscribirá en el Registro de la Propiedad con una limitación, indicando que queda afectada por el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, salvo que quien lo adquiera sea alguno de los herederos del bien, por lo que hasta que no transcurran los 24 meses desde la defunción, el comprador no tendrá el pleno dominio de la propiedad.

Este artículo se redacta con el propósito de proteger al verdadero heredero de un inmueble durante ese plazo de dos años, pero la realidad es que eso ha generado problemas para llevar a cabo operaciones de venta de inmuebles heredados por herederos no forzosos (por ejemplo hijastros, hermanos, sobrinos o personas sin relación de parentesco con el fallecido), ya que se suspendía la eficacia del Registro de la Propiedad frente a terceros que adquirieran el inmueble y frente a acreedores hipotecarios, por lo que si en ese plazo se declarara que el transmitente no es el verdadero propietario porque aparecieran otros herederos forzosos no conocidos hasta el momento (hijos ilegítimos), la compra o la hipoteca quedarían sin efecto.

supresion del articulo 28 de la ley hipotecaria

Los principales acreedores hipotecarios, en base a esto, no quieren como garantía real inmuebles afectados por este artículo, no pudiendo hipotecar los compradores el inmueble y por tanto, salvo que tuvieran alternativas para hipotecar otra vivienda o no necesitaran financiación, estas operaciones terminaban siendo infructuosas o eran finalmente aplazadas hasta que transcurrieran los 24 meses desde la fecha de fallecimiento del causante o rechazadas por los compradores en vista de no poder ser hipotecadas.

Esa limitación a la inscripción registral no tiene sentido cuando la operación de compraventa se realiza en favor de un heredero forzoso, ya que son los herederos elegidos por el testador o los que son llamados por la ley con pleno derecho.

En España, los herederos forzosos son los descendientes, ascendientes (en el caso de que no existan los anteriores) y el cónyuge, aunque hay excepciones en territorios con leyes forales o especiales como es el caso de Cataluña donde el cónyuge no es heredero forzoso o de Galicia donde no lo son los ascendientes.

Todo lo expuesto anteriormente, nos dejaba claro que con la Ley actual, en el caso de que los herederos necesitaran con urgencia vender los inmuebles se enfrentaban a una situación bastante problemática.

¿Qué ocurre con las operaciones hechas con anterioridad?

En la publicación de la Ley 8/21 se indica la supresión del artículo 28 a partir de los tres meses de la publicación en el BOE, por lo que queda claro que entra en vigor en septiembre, pero no hace referencia alguna a si se les aplica a las sucesiones que ocurran con anterioridad a esta fecha de entrada en vigor, por lo que hace pensar que dejará de aplicarse también a las sucesiones anteriores.

Igualmente, en los casos en los que ya se haya anotado la limitación en el Registro de la Propiedad o en operaciones que estén actualmente en curso y se inscriban antes de la entrada en vigor de la Ley, podrá solicitarse su cancelación con una simple instancia al Registro de la Propiedad que corresponda puesto que no se trata de una carga del inmueble.

Esta modificación ayudará a que el mercado inmobiliario se beneficie incrementando las operaciones de compraventas con este tipo de inmuebles que se veían por tanto tiempo avocados a una espera, incómoda y costosa en muchos casos para los herederos que se veían “obligados” a afrontar los costes de mantenimiento de los inmuebles durante esos dos años hasta poder realizar las compraventas sin limitaciones.