Para poder explicar en detalle qué es la nuda propiedad y lo que implica, antes debemos de familiarizarnos con una serie de términos.
Qué es el pleno dominio
El pleno dominio es la propiedad plena de un bien y está compuesto por derechos distintos:
- Nuda propiedad: es el derecho de una persona a ser propietario de un bien. Esta persona es conocida como nudo propietario.
- Usufructo: es el derecho de una persona al uso y disfrute de un bien. Esta persona es conocida como usufructuario.
Por tanto, el pleno dominio sería la suma de la nuda propiedad y el usufructo. Se daría cuando el nudo propietario y el usufructuario son la misma persona.
Entonces, ¿qué es la nuda propiedad?
Aunque la mayoría de los bienes suelen adquirirse en pleno dominio, es común encontrarnos con nudos propietarios y usufructuarios distintos de un bien debido principalmente a dos cuestiones diferentes:
- Es algo habitual en las herencias, donde la propiedad pasa a los herederos, pero el usufructo se reserva para un tercero, que normalmente es el cónyuge del fallecido.
- Entre las personas de avanzada edad es una práctica cada vez más común que vendan la nuda propiedad del bien y se queden con el usufructo vitalicio. Ellos consiguen liquidez que les permite aliviar sus necesidades económicas, mejorar su calidad de vida o incluso asegurarse que dejan sólo liquidez a sus herederos evitando posibles problemas o disputas familiares.
Características del nudo propietario:
- Tiene la propiedad, pero no el uso y disfrute.
- Hasta que no se extinga el usufructo no tendrá el pleno dominio.
- No puede alquilar la vivienda, pero sí vender la nuda propiedad respetando los derechos del usufructuario.
- Puede hipotecar la nuda propiedad.
- Puede realizar obras y mejoras en el bien si éstas no perjudican al usufructuario.
- Está obligado a hacerse cargo del pago de las reparaciones extraordinarias que haya que realizarle al bien.
- Si cuando se constituye el usufructo, el bien está hipotecado, el nudo propietario tiene que hacerse cargo del pago de las cuotas de la hipoteca.
- Tiene que responder ante el usufructuario si el bien se embargara o subastara para el pago de deudas del nudo propietario.
- Debe hacerse cargo de los gastos de la comunidad de propietarios, aunque es habitual que se acuerde que sea el usufructuario el que pague la comunidad. No obstante, ante la Comunidad de Propietarios responderá siempre el nudo propietario.
- En caso de no haber obtenido la nuda propiedad por herencia, sino por compra, hay que tener en cuenta que es una inversión a medio-largo plazo. Además, hay que considerar que se pagan los gastos de la compra (impuestos, notaría, registro de la propiedad) cuando se adquiere la nuda propiedad y vuelven a pagarse cuando se adquiere el pleno dominio.
- Aunque en la declaración de la renta aparezca la vivienda en nuda propiedad, ésta no genera rendimientos y no se tributa por ellos hasta que no se consiga el pleno dominio.
Características del usufructuario:
- Tiene el uso y disfrute pero no la propiedad.
- Mientras dure su derecho de usufructo, podrá disfrutar del bien.
- Puede alquilar el bien y vender el usufructo si lo desea.
- Tiene que hacerse cargo del pago anual del IBI, ya que este impuesto grava el uso y no la propiedad.
- Consigue liquidez inmediata si teniendo el pleno dominio previamente, vende la nuda propiedad y se queda con el usufructo.
- Si es propietario en pleno dominio y vende la nuda propiedad, tendrá que pagar la plusvalía municipal correspondiente.
¿Cuándo se extingue el usufructo?
Son varias las causas que pueden provocar la extinción del usufructo, pero las hemos recogido en 3 bloques principales:
- Por la muerte del usufructuario: la mayoría de los usufructos son vitalicios, por lo que en el momento que fallece el usufructuario, el nudo propietario recupera el uso y disfrute y con ello el pleno dominio. En el caso de que el usufructo fuera proindiviso (fueran varias personas las que tienen el derecho de uso y disfrute) hasta que no fallezcan todas no se extinguiría el usufructo.
- Cumplimiento del plazo: podemos encontrarnos con usufructos que se otorgan por un plazo determinado y no de forma vitalicia. En este caso cuando el plazo se cumpla, el nudo propietario obtendrá el pleno dominio. En caso de que el usufructuario fallezca antes de que ese plazo finalice, se dará por extinguido el usufructo desde la fecha de fallecimiento.
- Cumplimiento de la condición resolutoria: en ocasiones el usufructo se condiciona a que ocurra algún hecho pactado con el nudo propietario. Un ejemplo común es que se condicione al matrimonio, por lo que en el momento que el nudo propietario se case, automáticamente obtendrá el pleno dominio.
Ahora que ya sabes qué es la nuda propiedad… ¿es recomendable venderla?
Son muchas las personas mayores que, por diferentes motivos, deciden apostar por esta opción cuando son propietarios de pleno dominio de una vivienda.
Con un sistema público de pensiones cada vez más insostenible y cuestionado (aquí puedes leer cuáles son las provincias con las pensiones más altas) y una población más envejecida con pagas que no les permiten mantener un nivel de vida cómodo o atender sus nuevas necesidades de forma holgada, se plantean vender la nuda propiedad de su vivienda para obtener una liquidez inmediata que les resuelva sus necesidades o inquietudes sin perder el derecho a vivir en su vivienda el resto de su vida como usufructuarios.
Naturalmente el valor que obtienen por la venta de la nuda propiedad es inferior que el que obtendrían si vendieran el pleno dominio.
El precio de venta suele oscilar entre el 50% y el 80% del valor de venta de pleno dominio en el mercado. Los parámetros que se tienen en cuenta principalmente para que el porcentaje sea mayor o menor son la edad y el estado de salud del propietario actual, ya que cuanto menos tiempo de espera pueda existir hasta conseguir el pleno dominio, el comprador estará dispuesto a pagar más por la nuda propiedad.
Hay que tener en cuenta para tomar la decisión de vender la nuda propiedad que al hacerlo hay que descontar del dinero recibido el pago de la plusvalía municipal y que en caso de haber ganancia patrimonial, también habrá que tributar por ella en el IRPF.