En nuestro artículo de hoy vamos a dar respuesta a la pregunta de qué es el saneamiento por evicción. Según el artículo 1461 del Código Civil, el vendedor tiene dos obligaciones cuando realiza una venta: la de la entrega de la cosa y la del saneamiento. Dentro de la obligación de saneamiento está comprendido el saneamiento por evicción y el saneamiento por vicios ocultos. Es preciso asegurar al comprador la posesión pacífica y útil de la cosa.
¿Qué es el saneamiento por evicción?
El saneamiento por evicción se da cuando un comprador de un bien se ve privado del mismo porque un tercero ajeno al vendedor dice que tiene la propiedad anterior a él y tiene derecho preferente.
En este caso, el vendedor o sus herederos, tienen la obligación de responder frente al comprador si tras la entrega se viera privado de su bien adquirido por sentencia firme y en base a un derecho anterior a la compra.
De esta forma, la ley protege al comprador que no conoce si realmente el vendedor es o no propietario del bien que está vendiendo.
Las normas establecidas en el Código Civil para el saneamiento por evicción del contrato de compraventa se aplican cuando hay venta directa, pero también en la permuta (cuando se ofrece un bien a cambio de otro), en el arrendamiento, en la cesión de créditos, en la enfiteusis ( cuando hay cesión perpetua o por un largo período de tiempo del dominio útil de un inmueble a cambio del pago de una pensión) y en la partición hereditaria (en caso de que el vendedor inicial haya fallecido, serán sus herederos los que respondan).
Pero, ¿en qué casos habrá evicción?
Para que se considere que existe evicción y por tanto haya obligación de saneamiento por evicción por parte del vendedor, han de cumplirse los siguientes requisitos:
- Privar al comprador parcial o totalmente del bien objeto de la venta.
- La privación debe de reconocerse en sentencia firme y a partir de ese momento se puede exigir el saneamiento.
- El comprador debe de notificar la demanda de evicción al vendedor, si no lo hace el vendedor no estará obligado al saneamiento.
- La privación que se acuerde en sentencia firme tiene que ser en virtud de un derecho adquirido con anterioridad a la entrega del bien vendido.
A pesar de lo dicho hasta el momento, las partes de un contrato pueden ampliar, disminuir e incluso suprimir esta obligación legal del vendedor si así lo dejan pactado en base al principio de autonomía de la voluntad.
¿Qué consecuencias tiene el saneamiento por evicción?
Las consecuencias del saneamiento por evicción para el vendedor son atender los siguientes puntos:
- Cuando se trata de evicción total:
- La restitución del precio que tuviera el bien vendido al tiempo de la evicción, sea mayor o menor que el precio de venta.
- Los rendimientos posibles que pudiera obtener con el bien serán entregados al comprador si se le condenara.
- Las costas del juicio.
- Los gastos del contrato si el comprador los hubiera pagado.
- Si se vendió de mala fe, también los daños e intereses por los gastos voluntarios.
- Cuando se trata de evicción parcial: este se da cuando el comprador pierde sólo una parte del bien vendido, pero que es tan importante que sin ella no hubiera realizado la compra. En este caso se puede solicitar la rescisión del contrato, pero con la obligación de devolver el bien sin más gravámenes que los que tuviera el comprador al adquirirlo.
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