Frecuentemente se compran inmuebles con otras personas o se heredan junto a otros una serie de fincas o viviendas. Cuando esto sucede, adquirimos en proindiviso. Pero, ¿sabes exactamente qué es proindiviso, cómo afecta a la herencia y cómo se disuelve? Te lo contamos.
¿Qué es proindiviso?
El proindiviso es un término usado cuando la propiedad de ese bien no pertenece a una persona en exclusiva, sino que es compartida con otras. Estas personas se les suele denominar copropietarios o comuneros.
Al hecho de tener una propiedad compartida, además de llamarle proindiviso se le conoce también como condominio, copropiedad o comunidad de bienes.
En estos casos, la plena propiedad no le corresponde a ninguno de los propietarios, sino que comparten la misma. Esa copropiedad no se corresponde con una parte exacta del inmueble o la finca, sino con una cuota abstracta del total, con un porcentaje.
El proindiviso existe en el pleno dominio (cuando las personas comparten la propiedad y el uso y disfrute de una finca), pero también lo podemos encontrar en la nuda propiedad (personas que comparten el derecho a la propiedad de la finca, pero sin su uso y disfrute) y en el usufructo (personas que comparten el uso y disfrute de una finca sin tener su propiedad).
Derechos de los copropietarios
Los copropietarios cuentan con una serie de derechos, que detallamos a continuación:
- Derecho a usar la cosa común: todos los copropietarios tienen derecho a usar la cosa común siempre que lo hagan respetando su destino, no perjudiquen los intereses de la comunidad y respeten los derechos de los comuneros. La forma en la que van a organizar ese uso depende de los copropietarios ya que pueden hacerlo de manera simultánea (todos lo usan al mismo tiempo), por turnos (establecen períodos de tiempo para usarlo cada copropietario) o que el uso sea adjudicado sólo a uno de los copropietarios.
- Derecho a disfrutar y conservar la cosa común: todos los copropietarios tienen derecho a participar en los beneficios que se puedan generar por ejemplo por un arrendamiento, y en las cargas que existan sobre la cosa común. Cada copropietario siempre lo hará en función a la cuota que tenga sobre el bien y puede obligar al resto de comuneros a que se hagan cargo de los gastos de conservación del bien en base a su cuota también.
- Derecho a la administración y alteración de la cosa común: en relación con la administración, todos los copropietarios tienen derecho a aprovechar y disfrutar el inmueble y tiene carácter transitorio. Es necesario que los copropietarios tomen acuerdos por mayoría para cualquier tema relacionado con la administración y en caso de que no consigan la mayoría habría que acudir al Juez. Un ejemplo del derecho de administración es el derecho a poner en arrendamiento el inmueble. Con relación a la alteración, todos los copropietarios tienen derecho a disponer del bien y tiene carácter permanente. Para alcanzar acuerdos sobre este tema se necesita unanimidad entre los comuneros. Un ejemplo del derecho a la alteración es la realización de obras, la venta o la constitución de una hipoteca.
- Derecho a la defensa en juicio: todos los copropietarios tienen derecho a defender judicialmente a la comunidad, así como iniciar demandas judiciales en beneficio de esta.
- Derecho a la división de la cosa común: todos los copropietarios tienen derecho a solicitar que se realice la división de la cosa común.
- Derecho respecto a su porción o cuota: todos los copropietarios tienen pleno derecho sobre su porcentaje de la cosa común y pueden libremente vender o hipotecar su parte. Con relación a la venta, hay que tener en cuenta que el resto de los comuneros siempre tienen derecho de adquisición preferente frente a un tercero.
Cómo se disuelve el proindiviso y cómo afecta a la herencia
El proindiviso puede disolverse por diferentes causas:
- Cuando uno de los copropietarios se acaba quedando con la totalidad del bien adquiriendo de los demás copropietarios sus cuotas o cuando se vende la cosa común a un tercero.
- Cuando la cosa común se pierde o se destruye.
- Cuando todos los comuneros renuncian a su porcentaje en la cosa común.
- Cuando se produce la división de la cosa común.
Hay que tener en cuenta que ningún comunero está obligado a quedarse como copropietario y puede solicitar en cualquier momento la división de la cosa común y disolución del proindiviso.
A pesar de esto, existen casuísticas especiales que limitan este derecho:
- Pacto: en ocasiones los copropietarios firman un pacto de conservar la cosa común indivisa. En este caso habría que esperar a que el plazo del pacto finalizara para poder solicitar la división del proindiviso. El pacto no puede superar el plazo de 10 años, aunque sí puede ir prorrogándose si todos los comuneros están de acuerdo.
- Indivisibilidad: para solicitar la disolución del proindiviso hay que tener en cuenta si la Legislación Urbanística permite la división o no. En función de si la cosa común es divisible o no, la disolución de la cosa común se realizará de distinta manera.
Si la cosa común es divisible y los copropietarios están de acuerdo en disolver el proindiviso, se podría dividir en función de los porcentajes que posee cada uno y adjudicárselas. También podrían vender la cosa común a un tercero y repartirse el dinero en función de la cuota que poseían.
Si la cosa común es indivisible, no es posible el reparto entre los comuneros por lo que pueden optar por adjudicar el pleno dominio a uno de ellos a cambio de dinero o venderla a un tercero y repartir el dinero en función del porcentaje que poseían siempre que todos estén de acuerdo.
En caso de que no estén de acuerdo todos los comuneros, ya sea la cosa común divisible o no, tendrán que solicitar la disolución del proindiviso por la vía judicial.
Antes de solicitar judicialmente la disolución y presentar la demanda, que lleva consigo una serie de gastos, se debe de intentar hacer un acto de conciliación para evitar el juicio e intentar lograr un acuerdo. En caso de que no se alcance acuerdo alguno, se terminará subastando la cosa común y repartiendo el dinero entre los comuneros en función de la cuota que tuvieran en propiedad.
Los copropietarios podrán acudir a la subasta como cualquier otra persona con la diferencia de que no tendrán que depositar fianza en el Juzgado para pujar por la adquisición del bien como deben hacer el resto.