Es habitual comprar una vivienda junto a tu pareja o heredar bienes junto a otros herederos con los que se comparte la propiedad de estos en un porcentaje o cuota y no una parte concreta del inmueble (cocina, dormitorio o salón, por ejemplo). Pero, ¿qué es la extinción del condominio y cómo se hace?
El Código Civil recoge el derecho que tienen los copropietarios a solicitar la extinción del condominio en cualquier momento puesto que ninguno está obligado a permanecer en la comunidad compartiendo la propiedad si no quiere.
Por eso, hoy te contamos qué es la extinción de condominio y otros detalles que debes conocer sobre él para que no te pille por sorpresa.
¿Qué es la extinción del condominio?
La extinción de condominio es una de las formas que se usan para dividir una copropiedad, condominio o comunidad de bienes.
La extinción de condominio consiste por tanto en ceder la propiedad a otro de los propietarios a cambio de una cuantía económica, aunque no es obligatorio y puede darse a cambio de otras propiedades, de asumir hipotecas en caso de que existan e incluso a cambio de nada. En el caso de no recibir nada, puede ser considerado una donación encubierta y la Agencia Tributaria terminará liquidándolo como tal. Por la donación se paga más impuestos que por la extinción e incluso que por la compraventa, por lo que debemos evitar esta situación o nos saldrá cara.
Ventajas de la extinción de condominio
- No es considerada como transmisión patrimonial, por lo que tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que va desde el 0,5% hasta el 1,5% en función de cada Comunidad Autónoma. Si se hiciera como compraventa habitual, se tributaría por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que oscila entre el 6% y el 10% en función de la Comunidad Autónoma, porcentajes muy superiores al de AJD. Por lo que la extinción frente a la compraventa es más económica.
- Al no ser considerada transmisión patrimonial, las personas que ceden la propiedad tampoco han de declarar la Plusvalía Municipal. La Plusvalía se pagará en la siguiente transmisión que se realice teniendo en cuenta el valor de adquisición original y no el valor que se le dio al bien en la extinción de condominio.
- No está sujeto al pago del IRPF puesto que no genera un incremento o disminución de patrimonio. En el caso de que haya un exceso de adjudicación, sí habría variación y tributaría por el exceso. Es decir, si el inmueble se adquirió por 100.000 euros, el valor real de mercado actual es de 120.000 euros y era de dos personas al 50%, ahora el que se la queda recibiría 60.000 euros cuando en su momento pagó 50.000 por ella, pues tendría que tributar por los 10.000 euros de ganancia patrimonial de esa parte en el IRPF.
Cómo hacer extinción de condominio
La extinción de condominio puede hacerse estando de acuerdo los copropietarios o no. En caso de que exista acuerdo hay tres posibilidades:
- El/los copropietario/s renuncia/n a su cuota en favor de otro copropietario.
- Uno de los copropietarios se queda con la plena propiedad a cambio de pagar a los demás por el porcentaje que le han cedido.
- Se vende la cosa común a un tercero y se reparte el dinero obtenido entre los copropietarios en función del porcentaje de propiedad que tuvieran.
Si no estuvieran de acuerdo, cualquiera de los copropietarios podría solicitar la división de la cosa común por la vía judicial que terminará con la subasta del bien y el reparto del dinero tras deducir los gastos entre los copropietarios.
Estando de acuerdo, los pasos que deben de seguir para el trámite de la extinción son:
- Realizar una valoración de la cosa común. Se puede optar por hacer una valoración pericial o una valoración obtenida por un estudio de mercado.
- Firmar en el Notario la escritura de extinción de condominio.
- Pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Inscribir en el Registro de la propiedad los cambios.
Si los copropietarios eran un matrimonio que solicitan la extinción de condominio porque van a divorciarse, la extinción puede solicitarse a través del Convenio Regulador de mutuo acuerdo que se presenta junto a la demanda de divorcio en el Juzgado. Una vez aprobado judicialmente el divorcio y el Convenio Regulador, se inscribe éste en el Registro de la Propiedad.
¿Qué pasa cuando la cosa común está hipotecada?
En ocasiones la cosa común se puede encontrar hipotecada cuando se solicita la extinción de condominio y es en estos casos donde podemos encontrarnos con el principal inconveniente ya que la cesión de la propiedad a una de las partes no implica desaparecer como deudor de la hipoteca.
Para que el copropietario que cede su parte al otro deje de ser propietario y también deudor de la hipoteca, la entidad financiera donde se encuentre hipotecada debe de autorizar una novación del préstamo hipotecario en el que quita a esa persona como titular, hecho que normalmente requerirá de la inclusión de nuevos avalistas o intervinientes para que la operación no pierda para la entidad garantías.
Es recomendable iniciar conversaciones con la entidad financiera previo a la firma de la extinción de condominio ya que, si después de firmarla no autorizara eliminar al cedente como deudor, éste aparecería siempre como responsable de esa deuda lo que le complicaría para la solicitud de cualquier nueva financiación a pesar de que él no esté atendiendo el pago de las cuotas actualmente. Además, en el caso de que la persona que se quede con la vivienda y el pago de hipoteca deje de hacerlo, la entidad le reclamará el pago a cualquiera de los dos a pesar de haber dejado de ser propietario de la vivienda uno de ellos.
Por todo esto, es preferible solicitar un estudio de la novación del préstamo hipotecario antes de la firma de la extinción de condominio aunque conlleve una serie de gastos, pero es lo más acertado para evitar problemas futuros.
Otro concepto que tal vez te puede interesar conocer es cómo evitar el pago de la plusvalía en una herencia.
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